La fin d’année scolaire approche. Les étudiants quittent leurs appartements, c’est le moment idéal de s’interroger sur l’opportunité d’acheter un appartement pour loger votre enfant lors de ses études ou pour le louer en meublé à un étudiant à la rentrée scolaire.
Savez-vous comment fonctionne le LMNP?
Il s’adresse aux particuliers qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier, en proposant des biens meublés à la location tout en percevant des revenus locatifs non fiscalisés.
Le LMNP relève au niveau fiscal de la catégorie bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en fonction de vos recettes, vous serez soit au régime fiscal micro-BIC (recettes brutes inférieures ou égales à 77 700€), soit au régime réel simplifié, pour lequel vous pouvez opter à tout moment.
Ce dernier, grâce à certaines règles fiscales avantageuses, vous permettra de bénéficier de loyers non fiscalisés pendant 20 ans.
Distinguo avec LMP (Location Meublée Professionnelle) :
Si vos revenus locatifs en statut LMNP dépassent 23 000€ par an et qu’ils représentent 50% de vos revenus globaux, vous serez re-qualifié en statut LMP.
Les critères pour bénéficier du LMNP :
- Louer impérativement le bien meublé
- Effectuer les démarches pour obtenir le statut LMNP
- Tenir une comptabilité régulière
Les atouts :
- Pas de zonage géographique
- Pas de plafonnement de loyer ni de limitation de ressources des locataires
- Pas d’obligation de conservation du bien
- Non soumis au plafonnement des niches fiscales
Lors de la cession d’un bien loué meublé non professionnel, la plus-value réalisée se calcule sur la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente. Elle ne tient pas compte des amortissements.
Selon les principes de l’amortissement comptable et en fonction de la région d’acquisition du bien, il est possible de déduire l’amortissement des revenus locatifs pendant 20 ans.
Un exemple :
Vous achetez un bien à 148 000€ que vous louez en LMNP 650€ par mois soit 7 800€ sur l’année.
Si la part du foncier est de 20%, vous amortissez le bien à hauteur de:
148 000 x 20% = 118 400 euros
Vous amortissez 5 920€ par an et vous avez 2000€ de charges annuelles.
7 800€ – 5 920€ – 2 000€ = – 120 €. Le résultat imposable est négatif, vous ne paierez donc pas d’impôt pendant plus de 20 ans. L’excédent d’amortissement sera reporté jusque’à ce qu’il soit totalement absorbé.
Le principe de l’amortissement permet de générer des loyers non fiscalisés pendant 20 ans.
Un excellent revenu complémentaire retraite!
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