Vous avez envoyé votre déclaration d’impôt. Vous avez constaté, une fois de plus, que vous versez à l’état une somme que vous préféreriez investir ailleurs.
Il existe une multitude de dispositifs fiscaux ainsi que diverses solutions de défiscalisation tant au niveau financier (PER – FCPI – FCPR…) qu’immobilier (dispositif Malraux, Denormandie, Monuments Historiques, Pinel optimisé au déficit foncier…).
Toutes ces solutions permettent de transformer son impôt en investissement afin de créer un patrimoine pour financer les études de vos enfants, vous apporter un revenu complémentaire retraite, réaliser vos rêves…
Connaissez-vous le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier?
Le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier est un investissement locatif de défiscalisation qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt accordée aux particuliers qui achètent un logement rénové dans certaines zones.
Ce dispositif vise à encourager la rénovation dans l’ancien et à participer à la sauvegarde du patrimoine architectural français.
Il s’adresse aux particuliers qui ont un taux d’imposition important et qui souhaitent investir dans l’immobilier ancien en bénéficiant à la fois de la réduction d’impôt, et d’une déduction d’impôt sur ses revenus fonciers existants, voire sur son revenu imposable global.
Les critères pour bénéficier du dispositif :
- Acheter un logement ancien nécessitant des travaux de réhabilitation et éligible au dispositif Pinel
- Louer le logement en location nue pendant 6, 9 ou 12 ans
- Plafonnement des loyers
- Location soumise au plafonnement du revenu fiscal de référence du locataire
Vous cumulez un double avantage fiscal unique :
Vous bénéficiez de 10 700€ d’imputation sur votre revenu global grâce au déficit foncier la première année, en cas d’excédents de déficit, ceux-ci sont reportables pendant 10 ans.
Vous défiscalisez dès la 1ère année d’acquisition du bien.
Vous bénéficiez, avec le dispositif Pinel, d’une réduction d’impôt du prix d’achat en fonction de la durée de mise en location :
- 10,5% pour un bien loué 6 ans
- 15% pour un bien loué 9 ans
- 17,5% pour un bien loué 12 ans
Le prix des travaux consacrés à la rénovation du bien est, lui, éligible au régime du déficit foncier donc non soumis au plafonnement des niches fiscales.
Un exemple :
Votre TMI (Taux Marginal d’Imposition) est à 41%, vous décidez d’acheter un bien avec le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier à 300 000€, dont 100 000 de travaux, que vous louez en location nue pendant 12 ans.
Vous réalisez une réduction d’impôt de 35 000€ grâce au Pinel (200 000 x 17,5%).
Vous serez facturé en 2023 et 2024 de 50 000€ de travaux soit 10 700€ chaque année de déficit foncier imputable de votre revenu global soit 21 400€.
En outre il restera un déficit foncier reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers de 68 600€ (100 000 – 21 400).
Vous bénéficierez d’une économie d’impôt supplémentaire sur les revenus fonciers de 39 925€ (68 600 x (41%+17,2% de CSG-CRDS).
Soit une économie d’impôt totale de 96 325€ : 39 925 + 35 000 + 21 400.
Ce dispositif peut, pour certains contribuables, permettre de diminuer leur TMI.
Après la période obligatoire de location nue, il est ensuite possible d’effectuer un passage en location meublée.
Le principe de l’amortissement permet de générer des loyers non fiscalisés pendant 20 ans supplémentaires.
Un excellent revenu complémentaire!
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